La création ou la gestion d’une Société Civile Immobilière (SCI) soulève de multiples défis juridiques, notamment en matière d’organisation des pouvoirs, de fiscalité et de droits réels. En région rémoise, recourir à un notaire garantit la sécurité des actes et la conformité aux réglementations locales et nationales. Retrouvez dans cet article le rôle du notaire dans la constitution et le suivi d’une SCI.
Il est possible de constituer une SCI à l’aide d’un acte sous seing privé sans l’intervention d’un notaire, mais l’intervention notariale devient obligatoire dès lors qu’un bien immobilier est apporté ou acquis par la SCI au moment de sa constitution.
L’apport en nature, notamment d’un immeuble, équivaut à une mutation de propriété, nécessitant un acte authentique. Seul le notaire peut rédiger un tel acte, l’authentifier et assurer sa publicité foncière afin de le rendre opposable aux tiers.
Dans le cadre d’une création de Société Civile Immobilière où un associé apporte un bien immobilier (par exemple un appartement ou une maison située dans le centre-ville de Reims ou de Cormontreuil), l’étude notariale est donc incontournable.
Avant de rédiger les statuts ou l’acte d’apport, le notaire examine la situation juridique du bien : titre de propriété, servitudes existantes, hypothèques, droits de préemption, etc. Il identifie les servitudes immobilières (par exemple une servitude de passage ou une servitude de vue imposée par un voisin) susceptibles d’affecter l’usage ou la valeur du bien.
Cette vérification est essentielle, notamment dans les quartiers anciens, où les contraintes de servitudes sont fréquentes.
Le notaire rédige ou relit les statuts de la SCI : modalités de répartition des parts, gouvernance, clauses de cession, conditions d’agrément, règles de majorité, etc. Il veille à ce que ces dispositions soient cohérentes et conformes au Code civil et au droit des sociétés.
Si un bien immobilier est apporté, il rédige l’acte d’apport notarié avec le rappel des servitudes ou de mitoyenneté, l’origine de propriété, la situation au regard des dispositions d’urbanisme et l’absence d’inscription hypothécaire.
Après signature, le notaire procède aux formalités d’usage : enregistrement de l’acte au registre du commerce et des sociétés, publication au Service de la Publicité Foncière ou au Livre Foncier. Ces démarches rendent l’acte opposable aux tiers.
Après la création, le notaire peut intervenir dans divers actes au cours de la vie de la SCI :
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