Les servitudes immobilières sont des droits attachés à un bien immobilier, permettant à un autre propriétaire d’en tirer un avantage spécifique. Ces servitudes peuvent avoir un impact direct sur la valeur d’un bien, son usage ou encore sur les projets de construction. L’accompagnement d’un notaire s’avère donc essentiel pour en comprendre la portée juridique et éviter tout litige.
Selon l’article 637 du Code civil, « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». En pratique, cela signifie qu’un propriétaire de Reims intra-muros ou des communes limitrophes (comme Tinqueux, Bétheny ou Cormontreuil) peut être soumis à une servitude, ou au contraire en bénéficier.
La servitude de passage constitue la plus courante des servitudes. Elle concerne les terrains dits « enclavés », c’est-à-dire dépourvus d’accès à la voie publique. Dans ce cas, le propriétaire du fonds dominant (terrain enclavé) bénéficie d’un droit de passage sur le fonds servant (terrain voisin), permettant d’accéder à la route.
À Reims, cette situation est fréquente dans certains quartiers résidentiels denses comme Clairmarais ou Jean-Jaurès, où la configuration des parcelles historiques impose des accès partagés. Le notaire veille alors à ce que cette servitude soit clairement définie et inscrite à la publicité foncière, afin d’éviter toute contestation future.
Autre cas fréquent : la servitude de vue, qui encadre le droit d’ouvrir des fenêtres ou des ouvertures donnant sur la propriété d’autrui. Le Code civil impose des distances minimales afin de préserver la vie privée et la tranquillité des propriétaires. Par exemple, une ouverture directe doit se situer à au moins 1,90 mètre de la limite séparative entre deux parcelles. Dans les zones patrimoniales de Reims, notamment autour de la cathédrale Notre-Dame ou dans le secteur sauvegardé, ce type de servitude est souvent strictement encadré par le PLU de Reims afin de préserver le caractère architectural des lieux.
Les servitudes peuvent être de trois types :
Dans l’agglomération rémoise, ces contraintes sont particulièrement surveillées lors des ventes de terrains ou des projets immobiliers neufs, notamment dans les ZAC Croix-Rouge ou Bezannes Gare TGV, où les aménagements urbains imposent des servitudes précises pour les réseaux et les accès.
Une servitude peut être supprimée ou s’éteindre dans certains cas. Cela peut se produire :
Toute procédure de suppression nécessite une vérification juridique approfondie. L’Étude Vetter Notaire, située à proximité de la place Aristide Briand, accompagne les propriétaires dans la rédaction d’actes de levée de servitude et veille à leur inscription correcte au Service de la publicité foncière de Reims.
Le rôle du notaire est fondamental pour identifier, créer, modifier ou supprimer une servitude. Il sécurise les transactions, garantit la conformité des actes et protège les droits de chaque partie. Avant toute vente, donation ou division parcellaire, il réalise un diagnostic juridique complet du bien, incluant les éventuelles servitudes inscrites dans le fichier immobilier.
Grâce à sa connaissance du marché immobilier rémois et des spécificités locales (plans d’urbanisme, zones patrimoniales, servitudes administratives), le notaire assure une sécurisation juridique et patrimoniale optimale.
L’Étude Vetter Notaire met son expertise au service des particuliers et des professionnels pour toute question liée aux servitudes immobilières, droits de passage ou litiges fonciers.
